Miért nem tudom eladni az ingatlanomat?

Tavaly még tolongtak a vevők a piacon, most pedig egyetlen hívás sem érkezik a hirdetésedre? Tudd meg, miért!

Miért nem lehet most olyan könnyen eladni az ingatlanomat, mint két éve?

 

Az ingatlanpiac ciklikusan változik. Amikor a vevők vannak túlsúlyban a piacon, akkor emelkednek az árak, amikor azonban az eladók számára relatíve kevés vevő jut, akkor az ingatlanpiac stagnál, az árak csökkennek, de legalábbis nem növekszenek.

Most egy olyan időszakon vagyunk túl, ami nem fog az elkövetkezendő egy-két évben visszatérni.

 

Még az optimistább elemzők is úgy tartják, hogy egy elképesztően jó történelmi csúcsot láthattunk az ingatlanpiacon - és úgy általában a gazdaságban - ami nem fog egyhamar megismétlődni.

 

Ahhoz, hogy az elmúlt évek ingatlanpiaci vágtája megismétlődjön, rengeteg dolognak kellene egyidőben, vagy legalábbis egymáshoz közeli időben megvalósulnia

 

Melyek azok a tényezők, amelyek pozitívan hatnának az ingatlanárakra?
 

- az ország és a térség erőteljesen növekvő gazdasági teljesítménye
- alacsony, nulla közeli jegybanki alapkamat
- 6% alatti jelzálog-hitel kamatok
- alacsony (2-5%) infláció
- a bérek emelkedése
- A bérek vásárlóerejenének a növekedése
- politikai és gazdasági stabilitás - nem csak ország szinten, de világszinten is
- alacsony állampapír-hozamok

 

Nem hiszem, hogy túlzottan pesszimista vagyok, amikor azt mondom a fentiek alapján, hogy az elkövetkező néhány évben az ingatlanpiac nem néz túlságosan fényes jövő elé.

 

A jelenlegi helyzetben az ingatlanpiac korábban tapasztalható és gyorsan megszokott dinamikája már a múlté

 

Most nagyjából ott tartunk, hogy a befektető céllal igatlant vásárlók gyakorlatilag eltűntek a piacról. Az ingatlanbefektetéseken elérhető 4-6 %-os reálhozamot összevetve a 16%-os hozamot garantáló állampapírokkal ez teljesen érthető.

 

A hitelezés extrém drágulása miatt az első lakást vásárlók, vagy a családbővülés miatt nagyobb lakásba költözők is százszor átgondolják, hogy megéri-e nekik hitelt felvenni a saját ingatlantulajdon érdekében.

 

Egy mai ingatlanárak mellett teljesen átlagosnak mondható, 20 évre felvett 25 milliós hitel havi költsége a legkedvezőbb ajánlattal számolva is 210 000 Ft körül van. Ez jelentős részt szakít ki egy család jövedelméből. (A számadatok a Bankmonitor oldalán 2023. 09. 24-én kalkulált értékek, a következő adatok figyelembe vételével: hitelösszeg 25 millió Ft, futamidő: 20 év, család igazolt havi jövedelme: 700 ezer Ft, megvásárolni kívánt ingatlan értéke: 60 millió Ft.) 

 

A magas hitelkamatokhoz még társul egy rég nem látott mértékű infláció, ami elképesztő mértékben emeli meg egy család havi megélhetési terheit. Csak az élelmiszerért kétszer annyit hagyunk a boltban, mint két évvel ezelőtt, hasonló mértékben drágult az üzemanyag és az energiaárakról még szót sem ejtettünk.

 

A bérek növekedése köszönőviszonyban sincs a költségek növekedésével, ami azt jelenti, hogy a hiteltörlesztésre fordítható összeg is sokkal alacsonyabb. Ráadásul a növekvő megélhetési költségekkel együtt jogosan nő a félelem, hogy a megnövekedett hitelterheket vajon fogja-e tudni fizetni a csökkenő reáljövedelméből a hitelt felvevő család a mostani bizonytalan gazdasági- és politikai helyzetben?

 

A gazdasági bizonytalanság és a költségek iszonyatos mértékű emelkedése azt eredményezte, hogy a potenciális ingatlanvásárlók jelentős része egyszerűen eltűnt a piacról

 

Maradnak a lakástulajdonukat eladó és másik ingatlant vásárolni szándékozók és a készpénzes vevők, valamint egyre elenyészőbb számban az állami otthonteremtési támogatásokat igénybe vevők. Valamint azok a hardcore ingatlanbefektetők, akik soha semmi másba nem fektetik a pénzüket, csak és kizárólag ingatlanba.

 

Nagyon kevesen vannak, ezt elhiheted nekem.

 

Vagyis az elmúlt évek hurráoptimizmusának sajnos évekre befellegzett, most ingatlant eladni közel sem olyan könnyű, mint 2021-ben.

 

Ha három évvel korábban - akár jelentősen - túlárazva került piacra egy ingatlan, a tulajdonosának mindössze annyi dolga volt, hogy kivárja, amíg a piaci árak utolérik az elképzeléseit. 

 

Működött.

 

Az árak brutális tempóban növekedtek, a vevők kényszerhelyzetben voltak - muszáj volt gyorsan lecsapni egy ingatlanra, hiszen lehet hogy másnap már nem volt meg, vagy megemelkedett az ára. Előfordult az is, hogy több vevő gyakorlatilag licitált ugyanarra az ingatlanra. A kamatok tartósan alacsony szinten voltak, az állami stimulusok - CSOK, kamattámogatott hitelek - pörgették a piacot, elképesztően kisámfázták a keresleti oldalt.

 

Az eladók kánaánja volt.

 

Most azonban fordult a kocka. A vezető ingatlanpiaci szakportál elemzései alapján több mint kétszer annyi ingatlan van a piacon, mint egy-másfél évvel korábban. Az ingatlanok ára nominálisan alig változott, minimálisan alacsonyabb az átlagár, mint egy évvel korábban.

 

Ezzel szemben a potenciális (fizetőképes, komoly vásárlóerővel rendelkező) kereslet nagyjából a korábbi szint 40%-a.

 

Játsszunk egy kicsit a számokkal!

 

Ha a korábbi kínálati és keresleti szintet egyaránt 100-100-nak vesszük, akkor most a következő a helyzet:

 

A kínálat 100-ról 200-ra növekedett.

A kereslet a korábbi 100-ról 40-re csökkent.

 

Tehát ha az elmúlt évek száguldó piacát úgy vázoljuk fel, hogy egy vevőre jutott egy eladó ingatlan, akkor most a fenti aránypárral egy vevőre 5 ingatlan jut a kínálati oldalon!

 

Ez azért durva, nem?!

 

És sajnos ez nem pusztán statisztika: a tapasztalatok alapján így is van. Egy vevő nagyjából 3-5 ingatlanra tesz ajánlatot és ami a lényeg: a vevő választ. Ő fogja eldönteni, hogy melyiket szeretné megvásárolni. 

Nyilván azt fogja választani, ami ár/érték-arányban a legmegfelelőbb és a számára legelőnyösebb paraméterekkel rendelkezik.

 

Most az eladók licitálnak a vevőkért. Konkrét példa: nemrégiben egyik vevőnk 3 ingatlanra tett ajánlatot, 13-17% közötti alkuval. Az ajánlatát mindhárom eladó azonnal, gondolkodás nélkül elfogadta így végül a vevő döntötte el, melyiket akarja megvásárolni.

 

Egy ilyen kiélezett versenyben egy túlárazott ingatlan gyakorlatilag nulla eséllyel indul

 

A jó hir az, hogy egy piaci összehasonlításon alapuló értékbecslés segítségével, reális áron még a jelenlegi recesszív piacon is el lehet adni az ingatlanodat.

 

Ha el akarod adni.

 

Egy jól összerakott hirdetési anyaggal pedig az ingatlanod kiemelkedhet a sok ezer átlagos vagy kevésbé jó minőségű hirdetés tömegéből, így még nagyobb eséllyel tudod jó áron értékesíteni az ingatlanodat

Profi ingatlanfotók készítésével, 3D virtuális ingatlansétával pedig hirdetésed vonzza a vevők tekintetét és hirdetésed sokkal több kattintást kap, ami több érdeklődőt hoz és így magasabb áron tudod eladni az ingatlanodat mint az átlag.

 

A profin elkészített hirdetési anyag nem luxus, hanem a sikeres eladás nélkülözhetetlen eleme.
 

Lépj kapcsolatba velünk még ma, hogy az ingatlanod már az első benyomással lenyűgözze a vevőidet!

 

Anita: +36 30 77 33 482
Tamás: +36 70 638 38 79

VB Ingatlan

    8422 Bakonynána, Alkotmány út 74
    +36 70 638-3879
    berkesszabot@gmail.com

Eladó ingatlana van,
vagy épp ingatlant keres?

Adja meg adatait és segítünk!

Az Adatkezelési tájékoztatót elolvastam és elfogadom.
Üzenet küldése
Családi ház
Téglalakás
Étterem, vendéglő, cukrászda
Ikerház
Ikerházrész
Panellakás